FG Köln 12.2.2014, 4 K 3081/13

Feststellung der Erbschaftsteuer: Maklercourtagekosten mindern nicht den Wert des Grundbesitzes

Grundstückserwerbsnebenkosten - zu denen auch die Maklercourtage zählt - führen nicht zur Reduzierung des gemeinen Werts/Verkehrswertes im Rahmen der zu beurteilenden Bedarfswertfeststellung. Ansonsten wäre der gemeine Wert/Verkehrswert ein und desselben Grundstücks verschieden, je nachdem, ob es mit oder ohne Makler verkauft wird.

Der Sachverhalt:
Das Finanzamt hatte den Grundbesitzwert für eine wirtschaftliche Einheit zum Zwecke der Erbschaftsteuer i.H.v. 204.312 € festgelegt. Hiergegen legte der Kläger form- und fristgerecht Einspruch ein. Zur Begründung führte er an, dass das streitbefangene Grundstück im September 2012 zu einem Kaufpreis von 178.000 € veräußert worden sei. Dieser Wert sei allerdings noch um die entstandenen Maklercourtage-Kosten sowie um die Notarkosten zu mindern. Als Grundbesitzwert sei demnach allenfalls ein Wert i.H.v. 171.645 € anzusetzen.

Das Finanzamt änderte infolgedessen den angefochtenen Bescheid und setzte den Grundbesitzwert mit 178.000 € fest. Es berücksichtigte allerdings dabei nicht die Maklercourtage-Kosten und die Notarkosten bei der Ermittlung des gemeinen Wertes der Immobilie. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Revision zum BFH wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Das Finanzamt hatte zu Recht einen Abzug der Maklercourtagekosten vom durch den Kläger nachgewiesenen niedrigeren zeitnah erzielten Kaufpreis bei der Ermittlung des gemeinen Wertes abgelehnt.

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gibt es keine unbeschränkte Möglichkeit in der Auswahl von Bewertungsmethoden. Dem Steuerpflichtigen steht es lediglich frei den Nachweis entweder durch Vorlage eines Gutachtens des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken zu führen oder auf einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück hinzuweisen. Letzteres hatte der Kläger durch Vorlage des Kaufvertrages getan. Daraus ergab sich jedoch lediglich ein gemeiner Wert i.H.v. 178.000 €. Von diesem Wert waren entgegen der Ansicht des Klägers insbesondere nicht noch die ihm entstandenen Maklercourtagekosten wertmindernd abzuziehen.

Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken regelmäßig der Verkehrswert. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, ausgenommen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führen Grundstückserwerbsnebenkosten - zu denen auch die vom Kläger gezahlte hälftige Maklercourtage zählt - nach Auffassung des Senats nicht zur Reduzierung des gemeinen Werts/Verkehrswertes im Rahmen der vorliegend zu beurteilenden Bedarfswertfeststellung.

Denn würde man der Ansicht des Klägers folgen, wäre der gemeine Wert/Verkehrswert ein und desselben Grundstücks verschieden, je nachdem, ob es mit oder ohne Makler verkauft wird. Da die Erwerbsnebenkosten zudem bei jeder Grundbesitzübertragung erneut anfallen können und die Immobilie gerade nicht (jedes Mal) mehr oder weniger dadurch wert wird, dass der Käufer und/oder Verkäufer diese Kosten aufbringt, handelt es sich vielmehr um den Wert nicht beeinflussende unabhängige Zusatzkosten, die gewissermaßen "verloren" gehen. Es sprach auch gegen die vom Kläger begehrte Berücksichtigung der Maklercourtagekosten, dass diese für eine anderweitig erbrachte Leistung (nämlich die des Maklers) und nicht als Gegenleistung für die Übertragung des Grundbesitzes erbracht worden waren.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 31.03.2014 12:01
Quelle: FG Köln online

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